Входная дверь
Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.
Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.
Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.
Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом
Ремонт в квартире
Если квартира приобретается у застройщика, то чаще всего ремонт бывает или черновой, или легкий, косметический. Некоторые компании предлагают сразу продавать жилье с полной комплектацией и капитальным ремонтом, но особым спросом такие предложения не пользуются за счет очень завышенной цены. Значительно дешевле можно сделать то же самое заказав отдельно ремонт у другой фирмы.
Черновая отделка
Именно с таким ремонтом квартиры от застройщиков бывают самым дешевыми. Тут нет ничего: голые стены и бетонный пол. Иногда устанавливают окна, но это тоже не обязательно. Идеальный вариант для тех, кто хочет сделать все самостоятельно.
Чистовой ремонт от застройщика
Это квартира от застройщика, в которой нет ничего, кроме, может быть, ванной и туалета. Стены покрашены или на них наклеены дешевые обои и так далее. Очень простенький и дешевый вариант ремонта. В такой квартире уже можно жить, если больше негде, но она все еще требует серьезных вложений для доведения до нужного состояния.
Полностью готовый для проживания ремонт
Такой ремонт чаще встречается в квартирах, которые продаются на вторичном рынке. Далеко не всегда он действительно достаточный для комфортного проживания, но в целом, все что нужно – сделано. Подходит для тех людей, которые не хотят или не имеют возможности уже после покупки квартиры вкладываться еще в ремонт.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
После того, как потенциальный покупатель определился со своими пожеланиями к будущему жилому помещению, он может начать просмотр вариантов квартир, подходящих под его критерии
В случае, если жилье выбирается на вторичном рынке, необходимо обратить внимание на внешние факторы:
Прилегающая территория (экология, парковочные места, чистота района и др.). Перед просмотром жилья ее можно проверить, прогулявшись вблизи дома, и оценить окрестности.
Состояние самого многоэтажного дома. Желательно узнать год постройки
Также нужно обратить внимание на то из какого материала сделан дом (панели, кирпич) и осмотреть его на наличие трещин фундамента и стен. Предпочтение следует отдать кирпичному дому
В нем при желании можно сделать перепланировку, а также у такого дома толще стены и соответственно лучше звукоизоляция.
Состояние подъезда. Нужно обратить внимание на чистоту лестничных пролетов, их сухость или влажность.
Соседи. Возможно после просмотра квартиры подняться на этаж выше и познакомиться с соседями, также можно спросить интересующую информацию у соседей по лестничной площадке.
Перечисленные выше факторы могут быть плюсами при выборе жилья, а могут, наоборот, склонить покупателя отказаться от покупки квартиры.
Плюсами вторичного рынка недвижимости являются:
- низкая цена;
- наличие готового ремонта и др.
Вместе с тем, его существенными недостатками считаются:
- маленькая площадь;
- старый дом;
- изношенные общедомовые коммуникации (трубы, проводка) и др.
После того как эти моменты выяснены можно идти на осмотр непосредственно самой квартиры. Зайдя в квартиру, нужно не торопясь осмотреть все помещения
Особое внимание следует уделить стенам и потолку — они должны быть сухими, без потеков, плесени и трещин. Также тщательно необходимо осмотреть все коммуникации в квартире
Осмотр квартиры нужно осуществлять только в дневное время. Желательно за один день производить осмотр не более двух вариантов жилья.
Состояние квартиры при продаже
При продаже квартиры не стоит делать в ней дорогостоящий ремонт, поскольку на цену это мало повлияет. Однако, следует произвести косметический ремонт, чтобы придать квартире большую привлекательность для потенциальных покупателей.
Также продавцу жилья необходимо сделать уборку и желательно оставить как можно меньше мебели в помещениях. Квартира будет казаться просторнее и светлее. Такие рекомендации относятся, прежде всего, к продаже жилья экономкласса.
Относительно продажи жилья премиум-класса, то ремонт в нем чаще всего дорогостоящий и эксклюзивный, либо осуществлена только черновая отделка, если квартира находится в новостройке.
Какой этаж лучше
Однозначного мнения на счет того, на каком этаже квартира лучше не существует. Чаще всего выбирают жилье на примерно средних этажах если рассматривать покупку жилья в девятиэтажке: с 3 по 7. Они же обычно и самые дорогие, что и является основным недостатком.
Первый этаж
Жилье на первом этаже обычно обходится дешевле, чем на любом другом этаже. И это неспроста. Тут и сильный шум с улицы, толпы людей, которые из любопытства могут заглядывать в окна и так далее. Отдельно нужно учитывать подвальные помещения. Хорошо, если дом новый и никаких проблем с подвалом нет.
Если же дом старый, то в подвале может быть повышенная влажность, что ведет к появлению грибку и плесени в квартире. Также следует учитывать различных насекомых, мигрирующих из подвала в квартиру или даже крыс с мышами.
Зато первый этаж удобен тем, что сломанный или неработающий лифт ничем особо не угрожает. Он просто не нужен.
Средние этажи
Самый популярный выбор. Одновременно и хороший вид и сравнительно низкий уровень шума. Но нужно учитывать шум от соседей сверху, снизу, сбоку и так далее. Кроме того, возникает проблема с лифтом. Если он часто не работает, то забираться пешком, например, на седьмой этаж – достаточно затруднительно. Как уже было сказано выше, такие квартиры обычно примерно на 10-15% дороже, чем на первом или последнем этаже.
Последний этаж
Очень спорный вариант, который во многом зависит от самого дома. Если дом новый, да еще и сверху есть чердак, то это отличный вариант. Новая крыша не будет течь, а чердак постепенно можно будет приватизировать, благодаря чему квартира станет еще больше и удобнее.
В то же время, если окна выходят на лес, например, вид будет очень живописным. В окна никто не заглянет и шум с улицы будет минимальным. Кроме того, нет проблем с шумными соседями сверху. Их не существует.
Из недостатков нужно отметить критическую проблему с лифтом. Если он не работает, то добраться даже до 9-го этаже сложно, что уж говорить про 12, 14, 16 и так далее этажи. Также иногда возникают проблемы со слабым напором воды или плохим отоплением.
Что делать, если срок для приемки пропущен?
Нередко бывает, что по различным обстоятельствам дольщик не получает письмо от застройщика и пропускает срок для приемки. В этом случае дольщику необходимо учитывать, что единственным негативным последствием пропуска срока для начала приемки может быть составление застройщиком одностороннего акта.
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона № 214)
- со дня составления одностороннего акта к дольщику переходит риск случайной гибели объекта долевого строительства
- со дня составления одностороннего акта неустойка за нарушение срока передачи объекта прекращает исчисляться
- односторонний акт является основанием для регистрации права собственности дольщика на квартиру в Росреестре (данный документ заменяет двусторонний передаточный акт)
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки.
К каким объявлениям нужно относиться настороженно
Квартира стоит слишком дешево. Цена ниже рынка — повод насторожиться, потому что никто не хочет продавать себе в убыток. Возможно, такой квартиры просто не существует, а когда вы захотите посмотреть, вам скажут, что за нее только что внесли залог, но есть похожая, только дороже. Иногда с дисконтом продают квартиры, у которых не в порядке документы: продавцы надеются, что по низкой цене их все-таки купят.
Еще низкую цену часто ставят на квартиру, которую нужно срочно продать. Но продавцам невыгодно в таком случае связываться с покупателем, рассчитывающим на ипотеку: согласование с банком может затянуться. Велика вероятность, что даже если продавец согласится, то, как только появится покупатель с наличными, он продаст квартиру ему. А покупатели с ипотекой только потратят время и силы.
В объявлении подозрительные фотографии. Нормальный продавец не стесняется выставить фотографии квартиры. Если снимков нет или их очень мало, это всегда странно. Если на фотографии дворцовое убранство, хотя цена квартиры всего 2 млн рублей, это явная подделка. Если сомневаетесь в подлинности фотографий, прогоните их через поисковики по картинкам, чтобы проверить, это реальные фото или картинки из интернета.
Несколько одинаковых объявлений одной квартиры. Так бывает, когда объявление о продаже выставляет собственник, а риелторы его копируют и выставляют уже от своего имени на других ресурсах. В этом случае стоит поискать исходное объявление на разных сайтах — скорее всего, у него будет самая низкая цена, а в графе продавец будет пометка «собственник».
«Идеальное» описание. Один совершеннолетний собственник, свободная продажа, владение больше 10 лет, детей нет, супругов нет, этаж не первый и не последний, идеальная инфраструктура, и возможна скидка. Это, конечно, не явные признаки ложного объявления, но в реальности такие квартиры встречаются редко — стоит насторожиться.
Ошибки в объявлениях. Например, указано, что квартира расположена на девятом этаже кирпичного дома, а если найти этот дом на картах, то выяснится, что это пятиэтажная хрущевка. Вероятно, такой квартиры не существует или вас хотят заманить на просмотр совершенно другой.
Причина № 3 В новостройках не будет тишины
Юлия Проняева участвует в жизни соседей
У меня кирпичный дом 2010 года постройки. Слышимость какая-то адовая. Я не слышу соседей справа вообще, зато ощущение, что соседи слева живут вместе со мной. Плюс весь стояк слышит людей на девятом этаже — а я, на минуточку, на пятом. Аналогичная проблема в других подъездах, хотя дом с закрытой охраняемой территорией и вообще считается «элитным». Руки бы поотрывала тем, кто строил.
Мурат Хачетлов мечтает о тишине
В новом доме придется жить под шум перфораторов из соседних квартир.
Lana устала от звуков ремонта
Я считаю, что надо запретить продавать новостройки хотя бы без базовой отделки. Жизнь в такой в первый год превращается в ад. Я в полной мере это прочувствовала, когда въехала в свою квартиру в начале 2020 года, после чего нас посадили на удаленку.
Оказывается, есть люди, которые делают ремонт в новой квартире девять месяцев. Есть те, кому почему-то не нравится планировка квартиры, и они решают снести все (!) стены в трешке. Есть еще те, кто считает, что «чем меньше их отвлекают, тем быстрее закончат» и нет ничего страшного быстренько посверлить в 11 вечера.
Одни заканчивают — начинают другие. Уважения к соседям, желания идти навстречу и, например, делать хотя бы перерывы на час каждые три часа, нет никакого.
Юлия Владимировна сравнила ожидания и реальность
Поменяла новостройку на хрущевку и тихо радуюсь. Квартира в новом ЖК приобреталась в доме с готовым ремонтом. Все в общедомовом чате веселились, что не надо будет слышать эти надоедливые «вж-ж-ж» по утрам. Пока в соседний подъезд не въехал чел, объявив, что ремонт от застройщика — это не по фэншую и переделывать он будет примерно все, начиная с расположения стен, — спасибо, не несущих. И понеслось. И не запретишь ведь.
Прекращение использования cookie-файлов
На Сайте Компании используются cookie-файлы двух разных типов:
- сеансовые cookie-файлы. Это временные файлы cookie, которые хранятся на устройстве пользователя
до того момента, когда пользователь покидает Сайт Компании; - постоянные cookie-файлы. Эти cookie-файлы остаются на устройстве пользователя на длительный срок
или вплоть до момента их ручного удаления.
Прекращение использования cookie-файлов на Сайте Компании возможно путем:
- отключения использования cookie-файлов в настройках веб-браузера;
- отказа от использования Сайта Компании.
Отключение используемых Сайтами Компании cookie-файлов может привести к снижению удобства использования Сайта.
Большинство браузеров позволяют просматривать, удалять и блокировать cookie-файлы c веб-сайтов.
Информация по управлению cookie-файлами может быть найдена в документации на используемый браузер.
Как выбрать квартиру до просмотра
Когда вы отсеяли самые подозрительные варианты, нужно решить, какие квартиры вы хотите посмотреть вживую
Чтобы сэкономить время и не тратить силы на заведомо неподходящие варианты, спрашивайте по телефону у продавца все важное и проверяйте данные в интернете. Вот тот минимум, который необходимо узнать
Как и когда продавцу досталась квартира? Если продавец купил квартиру несколько месяцев назад и продает, насторожитесь. При продаже меньше минимального срока владения — обычно это три или в некоторых случаях пять лет — продавец должен заплатить налог с продажи, поэтому для срочной продажи у него должны быть веские причины. Кроме того, существует срок исковой давности: когда он истек, меньше шансов, что на квартиру появятся претенденты из прошлого, если чьи-то права были нарушены предыдущей сделкой.
Если квартиру унаследовали недавно и сразу продают, это тоже может стать источником потенциальных проблем: спустя время могут найтись наследники, которых обошли. Лучше выбирать квартиры, которыми владеют уже больше трех лет.
Прямая или альтернативная продажа? Если продавцы только продают квартиру и ничего не покупают взамен, это прямая продажа. Но бывает, что продавцы тоже ищут себе жилье, — это называется альтернативной продажей, или сделкой со встречкой. Это значит, что в цепочке будет сразу несколько квартир: вы будете покупать у продавца, а он на ваши деньги — у другого. Поиск встречки — это дополнительное время. Кроме того, не все банки работают с цепочками, поэтому лучше уточнить этот момент сразу в банке.
Сколько собственников и есть ли среди них несовершеннолетние? Чем больше собственников, тем сложнее им будет договориться и тем больше документов понадобится. Если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение опеки на сделку. Его не сложно получить, если продавцы выполняют все условия, но это займет время — такое лучше учитывать заранее.
Есть ли обременения? Это может быть залог, право пожизненного пользования у одного из жильцов и другое. Узнайте подробнее про обременения, чтобы понять, будет ли это препятствием. Например, если кредит за квартиру выплачен, но продавец еще не успел снять залог, то такое обременение не проблема. Продавец может погасить запись о залоге за несколько дней, и квартиру можно спокойно покупать. Но если квартира продается из-под ипотеки, не в каждом банке можно провести такую сделку.
Какой износ дома и техническое состояние? Лучше выбирать дома, износ которых не больше 65%. Процент износа дома указывают в официальных технических документах. Справку дает организация, которая занимается технической инвентаризацией: например, для Москвы это БТИ и Ростехинвентаризация, для Петербурга — ПИБ.
Самостоятельно определить степень износа сложно, но считается, что каждый год эксплуатации здания — это 1% износа. Посмотрите год постройки дома и прикиньте хотя бы примерный процент износа. Спасти ситуацию может капитальный ремонт или реконструкция, если они проводились не слишком давно.
Количество окон и темные комнаты
Количество и размер окон в квартире строго регламентированы. Обычно число окон совпадает с количеством помещений в квартире, потому что жилые комнаты и кухни обязательно должны иметь естественное освещение. Но это в теории, а на практике застройщики часто предлагают варианты с кухней-нишей и спальней с фрамугой под потолком или окном в стене между комнатами.
Санузлы, гардеробные и кладовые могут вообще не иметь окон, поэтому обычно их располагают в глубине квартиры. Освещения там не будет хватать даже с учетом окон в стенах между комнатами. Иногда планировка принимает причудливую форму: помещения расширяются по мере удаления от окон. Площадь подсобных помещений в такой квартире больше или равна жилой площади
Поэтому важно оценить, действительно ли они необходимы. Возможно, застройщик просто включил в площадь квартиры часть общего коридора, чтобы увеличить стоимость на несколько сотен тысяч рублей
Один из важнейших параметров квартиры — уровень инсоляции. Он показывает, как долго в квартиру попадает солнечный свет. Дизайнеры и архитекторы считают лучшими квартиры с окнами, которые выходят на юго-запад. В таких квартирах светло большую часть дня. Ориентация только на север считается худшей: света в квартире будет не хватать. Иногда застройщики заранее продумывают планировку типа «распашонка»: на северную сторону смотрят спальни, а гостиная выходит на противоположную сторону дома — на юг. На функциональность квартиры это не повлияет, но постоянно жить в темной квартире некомфортно.
Чтобы обеспечить комфортный уровень инсоляции, в снипе прописали точные размеры оконных проемов. Их отношение к площади пола должно быть не меньше 1:8 и не больше 1:5,5. То есть в комнате площадью 15 м² размер окна может быть от 1,88 до 2,73 м².
Может показаться странным, что в снипе прописан не только минимальный, но и максимальный размер окон. На самом деле слишком большие окна — это тоже проблема. Во-первых, даже с качественными стеклопакетами увеличатся теплопотери — комната с большими окнами будет холоднее. А во-вторых, крупные предметы мебели принято расставлять вдоль стен. В небольшой студии с панорамным остеклением этих самых стен может просто не хватить для шкафа, кровати, дивана и кухонного гарнитура.
В угловых квартирах окон обычно больше, потому что они могут выходить на две стороны. В таком случае большую комнату можно разделить на две изолированные спальни. Конечно, они крошечные, но для семьи с ребенком это выход, если бюджет жестко ограничен 
Многие семьи включают балкон в список обязательных требований к квартире. Но если остекленный балкон перекрывает единственное окно, то комната становится темнее. И не стоит думать, что балкон или лоджию удастся каким-то образом присоединить к квартире. Сейчас это запрещено — категорически, без вариантов 
Эта планировка кажется нереальной: на 50 м² приходится всего одно окно, а между комнатами полупрозрачные стены. Но такая квартира действительно существует. За время работы интерьерным журналистом ничего хуже я не встречала 
Квартиры, которые расширяются по мере удаления от окон, обычно расположены на внутренних углах зданий. Окон в таком жилье мало, и они практически смотрят друг на друга. Из-за этого даже в комнатах с окнами света мало, а в технических помещениях его нет совсем
Какие документы проверить, если вам понравилась квартира на вторичном рынке
Если квартира вас полностью устроила, пора проверить ее на юридическую чистоту. Эти документы можно запросить уже после просмотра, чтобы детально с ними ознакомиться и посоветоваться с юристом, если понадобится:
- Паспорт собственника, доверенность и паспорт представителя. Вы уже видели их перед просмотром квартиры, но будет лучше, если эти документы будут у вас в сканах или копиях.
- Свежая выписка из ЕГРН. Ее можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра за 350 Р. Проверьте, кто указан как собственник квартиры, совпадают ли данные от продавца со сведениями в выписке и есть ли у квартиры обременения. Но лучше, если выписку закажет и отдаст сам собственник, — в этом случае в ней укажут документы-основания для регистрации права собственности. Когда заказывает посторонний, эти сведения не раскрывают.
- Правоустанавливающие документы на квартиру. Их обязательно потребует банк для проверки, поэтому запросите скан-копии договора купли-продажи, свидетельства о праве на наследство, плана приватизации, договора дарения, договора долевого участия в строительстве или других документов, которые значатся в выписке из ЕГРН как документы-основания. Проверьте в документах все данные продавца и условия об оплате.
- Документы об оплате квартиры. Это особенно важный пункт, если квартиру покупали в кредит или в рассрочку: до момента полной оплаты квартиры она находится в залоге у прежнего собственника или банка — в зависимости от того, с кем именно нынешний продавец расплачивался по частям. Проследите, чтобы квартира была полностью оплачена: это можно подтвердить расписками, выписками с банковского счета и так далее. Если квартира была оплачена до подписания договора купли-продажи, то в договоре может быть специальный пункт об этом.
- Акт приема-передачи квартиры. Это документ, который подтверждает, что ваш продавец не только подписал договор на квартиру, но и полноценно принял ее в собственность.
- Технический паспорт или поэтажный план и экспликация. Это еще один документ, который попросит банк: по техническому паспорту будут понятны все технические характеристики квартиры — площадь, планировка, число комнат. Так вы и банк можете проверить, есть ли в жилье несогласованные перепланировки.
- Документы о снятии обременений, если они были. Если продавец покупал квартиру в ипотеку, то продавать квартиру он может только в двух случаях: если погасил кредит или если получил согласие банка на продажу. В первой ситуации у него должны быть документы от банка, что задолженность погашена, а также «чистая» выписка из ЕГРН без обременения.
- Выписка из домовой книги. В выписке перечисляются все, кто зарегистрирован в квартире. Дополнительно можно попросить продавца о форме 9 — в ней тоже указана информация о зарегистрированных в квартире, — и иногда данные формы 9 и выписки из домовой книги различаются, поэтому лучше просить сразу два документа. В Москве достаточно заказать единый жилищный документ — там есть вся эта информация.
- Копия финансово-лицевого счета. В ней можно посмотреть, есть ли у собственника долги по коммунальным платежам.
Это не исчерпывающий перечень документов для вторичного рынка, но он позволяет провести первичную проверку юридической чистоты квартиры. В зависимости от ситуации стоит запрашивать дополнительные документы, например:
- согласие супругов, если квартира покупалась во время брака;
- справки из ПНД, если продавец — пожилой человек;
- уведомления об отказе от преимущественного права покупки, если квартира покупалась по долям.
Отдельно стоит упомянуть о проверке документов. Хотя банк запрашивает полный пакет документов на квартиру, не стоит слишком надеяться на банковских юристов. Их задача — уменьшить риски банка, но не покупателя. Поэтому лучше подстраховаться и воспользоваться услугами риелтора или юриста, чтобы проверить все документы продавца. Особенно это стоит сделать, если у квартиры сложная история или много собственников. На этом этапе лучше не экономить и полностью обезопасить себя от мошенников и трудностей.
