Что такое черновой ремонт (отделка) в новостройке

Оценка ситуации

Существует три основных варианта сдачи новостроек:

• для дальнейшей свободной планировки;
• с черновой отделкой;
• с чистовой отделкой.

Квартира под свободную планировку – это пустая коробка в монолитном доме, в которую заведены основные коммуникации, но разводка не сделана. Расположение комнат, розеток и прочих элементов жилья планирует сам собственник.

В квартире с черновой отделкой пол выровнен стяжкой, оштукатурены стены и потолок, установлены батареи, разведено водоснабжение, выведены кабели для розеток и осветительных приборов, а иногда есть установленная застройщиком сантехника.

Квартира с чистовой отделкой может считаться полностью готовой – в том числе сантехника, выведено освещение, есть электрощиток, но отсутствует мебель. Если выбор застройщика устраивает, можно заезжать и жить.

С чего начать ремонт в новостройке: запреты и разрешения

Очень многие люди, решив сделать капитальный ремонт квартиры в новом доме, задаются вопросом: с чего начинать? Самое главное − это выполнить грамотную планировку. Как правило, застройщики сейчас предлагают квартиры, где имеются только несущие стены. В принципе, это неплохо, поскольку можно организовать пространство в соответствии со своими желаниями, но, с другой стороны, нужно знать, что есть ряд ограничений, нарушение которых может обернуться внушительным штрафом или даже утратой жилья.

На плане квартиры, который можно сделать самому или заказать у профессионального дизайнера, должно быть указано место возведения новых или демонтажа старых перегородок. Далее этот план должен быть утверждён в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только после того, как изменения в планировке квартиры будут одобрены соответствующими органами, можно приступать к разметке всех необходимых коммуникаций, которые будут смонтированы в соответствии с расположением электрооборудования, сантехнических приборов и крупногабаритной мебели.

Ремонт в квартире нужно начинать с составления подробного плана

Перечень ремонтных работ, которые категорически запрещено проводить в квартире

При проведении ремонтных работ в квартире и перепланировке законом категорически запрещено проводить следующие мероприятия:

• объединять помещение кухни, в которой установлена газовая плита, с жилой комнатой;
• обустраивать вход в санузел из кухни или комнаты;
• переносить кухню на месторасположение жилой комнаты или санузла;
• обустраивать ванную комнату над кухонной зоной или жилыми помещениями соседей;
• обустраивать жилые помещения или кухню в местах без естественного освещения;
• осуществлять прокладку трубопровода или электрокабелей в плитах перекрытия и стыках стеновых панелей;
• замуровывать вентиляционные каналы или уменьшать их сечение;
• создавать на несущие конструкции нагрузку, превышающую допустимые значения, указанные в проекте жилого дома;
• переносить подключённые к общедомовой системе трубопроводы горячего водоснабжения (ГВС) и батареи централизованного отопления на балконы и лоджии;
• подсоединить к централизованному отоплению или ГВС системы «тёплый пол».

Снос межкомнатных перегородок при перепланировке квартиры – один из самых трудоёмких, грязных и шумных этапов ремонта

Какие ремонтные работы нуждаются в разрешении БТИ

В принципе, никто не запрещает проводить ремонтные и отделочные мероприятия по своему усмотрению, но есть определённые виды работ, на проведение которых потребуется разрешение соответствующего органа. К таким мероприятиям относят:

• все работы, влияющие на архитектурный облик фасада здания;
• работы, затрагивающие непосредственно несущие конструкции дома;
• расширение или перенос санузлов и ванных комнат;
• все мероприятия, связанные с газовыми коммуникациями и приборами.

Для переноса газовых приборов требуется разрешение соответствующих органов

Капитальный ремонт квартир, не требующий никаких разрешений

Большинство ремонтных работ в квартире можно проводить без разрешения БТИ, однако об их осуществлении всё-таки необходимо уведомить соответствующий орган. Итак, к таким работам относят:

• перенос сантехнических приборов в существующих пределах ванных комнат, санузлов и кухонь;
• устройство или закладка дверных проёмов в перегородках без несущей функции;
• остекление лоджий и балконов;
• устройство дополнительных межкомнатных перегородок, но без значительного увеличения нагрузки на плиты перекрытия;
• снос межкомнатных перегородок, которые не выполняют несущую функцию.

Снос не несущих перегородок не требует специального разрешения БТИ

Работы, которые можно проводить без разрешения и уведомления БТИ:

• косметический ремонт квартиры;
• установку новых инженерных коммуникаций, с условием, что их устройство и характеристики аналогичны предыдущим;
• перенос стационарных электрических плит в существующих пределах кухни;
• демонтаж или установку встроенных шкафов и антресолей;
• монтаж антенн, кондиционеров и защитных сеток на фасаде здания;
• монтаж дверей карусельного или раздвижного типа, если это не влечёт изменение размеров помещения;
• изменение внешнего вида лоджий и балконов;
• перенос отопительных батарей и газовых приборов.

Замена и перенос отопительных приборов можно делать без специального разрешения, но такие работы должен выполнять опытный специалист

Представленное видео поможет разобраться, с чего нужно начинать ремонт квартиры в новостройке:

Watch this video on YouTube

Что значит черновой ремонт

Черновой ремонт с обывательской точки зрения – это подготовка к чистовой отделке стен, потолков, пола в квартире. Рабочие поверхности очищают и выравнивают. Если дом старый, то меняется электропроводка, канализационные, водопроводные и отопительные коммуникации. Черновая отделка осуществляется поэтапно и требует значительных затрат. От отношения к ремонту зависит последующее качество отделки и долговечность интерьера.

Каждый этап чернового ремонта сопровождается образованием большого объема пыли, грязи, остатков от старой отделки (например, много мусора остается после штробления). Однако на этих этапах идет основательная подготовка рабочих поверхностей к чистовой отделке помещения.

Пройти тест

Черновая отделка включает в себя следующие работы:

1. Стяжка полов

Включает в себя комплекс черновых отделочных работ по выравниванию полов. Сначала наносится слой грубой стяжки. После высыхания используют слой из смеси, в составе которой содержатся измельченные компоненты наполнителя. Следует заметить, что технология допускает нанесение обоих слоев идентичного состава. О нюансах черновых работ можно узнать, прочитав нашу статью.

1. Оштукатуривание стен

Этот вариант черновой отделки подходит в том случае, если стены квартиры сделаны из кирпича. В настоящее время все чаще для межкомнатных (ненесущих) перегородок используют современные гипсогребневые плиты, которые имеют ровную поверхность и не требуют нанесения штукатурки. Хотя при монтаже плит могут образовываться сколы и перепады в стыках. Оштукатуривание в данном случае будет рассматриваться как выравнивание. А ровными стены можно сделать и другими способами.

1. Установка окон

Окна с деревянными рамами давно ушли в небытие, уступая место окнам из металлопластика как в новых квартирах, так и в жилье старой постройки. Монтаж осуществляют узконаправленные специалисты, а комплектующие и услуги по установке окон отвечают всем требованиям к качеству. Проблемы могут возникнуть, если окна недостаточно оснащены запорными механизмами или имеющееся количество пакетов неспособно удерживать тепло.

1. Установка входной двери

Как правило, в новостройках устанавливают входные двери сомнительного китайского качества. Поэтому после покупки квартиры жильцы спешат поменять дверь на более прочную и утепленную.

1. Монтаж электрокоммуникаций

Покупая жилье в Москве, новый хозяин планирует сделать удобную систему освещения, меняет количество и расположение выключателей и розеток.

1. Разводка канализации и водопроводной системы

Этот этап чернового ремонта немаловажен в том случае, если владелец квартиры радикально планирует менять расположение канализационной и водопроводной коммуникаций.

Каждый из этапов крайне важен в облагораживании своего жилья, но необходимо учесть некоторые особенности черновой отделки.

Какие были сложности и ошибки

Несмотря на успешный финал, без ошибок не обошлось.

Дизайн-проект. Я благодарна за нашу нестандартную и удобную планировку, но понимаю, что мы переплатили. Многие наши соседи работали с дизайнерами из регионов и тоже получили отличные проекты, но за 40 000 Р. Можно было сэкономить 140 000 Р.

Двери. В дизайн-проекте были указаны стиль, цвет и примерная фактура дверей. А на практике оказалось, что нюансов гораздо больше: толщина, материал, ручки, типовой дизайн или под заказ, декоративные элементы только на полотно двери или вместе с наличниками. Разброс цен был огромный, поэтому выбирали мы долго — в некоторых магазинах приходилось несколько раз пересчитывать нули в цене.

В итоге мы пошли на рынок, который был недалеко от нашего жилого комплекса. Там был хороший выбор, менеджер подробно проконсультировал нас. При покупке любого товара мы уточняли вариант оплаты нашими картами рассрочки. Консультант ответил, что без проблем. Мы обрадовались, заказали, оплатили, а через четыре месяца оказалось, что они не партнеры «Халвы». И с нас взяли комиссию 6000 Р.

Нужно было сразу на месте проверить перечень партнеров банка в приложении. Но консультант так уверенно ответил про партнерство, что мы не засомневались и ничего не проверили.

Светильники. Я договорилась с бывшей коллегой, которая работала в оптовой компании светильников. Она обещала мне на них солидную скидку. Я выбрала те, что подходили к дизайну квартиры, и прислала ей список артикулов — заказ без скидки вышел на 100 000 Р. Прошло полторы недели, но она мне так и не ответила.

Мне пришлось экстренно покупать похожие светильники на других сайтах и подешевле. Была вторая половина декабря, поэтому выбирать пришлось из того, что оставалось в магазинах. Новые поставки обещали только в январе, но для нас это было поздно. В итоге получилось дольше, дороже и не совсем то, на что рассчитывали. С бывшей коллегой я после этого не общаюсь.

Но это не все. Во время использования оказалось, что регулировка воды у них неудобная. Настроить теплую воду было сложно, поэтому купались то в горячей, то в прохладной воде. Поверхность смесителей быстро пачкалась — приходилось каждое утро их протирать. Но менять сразу было жалко, поэтому мы терпели их два года. Вывод простой: можно было установить самые обычные надежные смесители и сэкономить около 20 000 Р.

Техника. В ноябре я собрала в корзину интернет-заказ в «М-видео». Я знала, что под Новый год у них бывают большие распродажи. По моему плану мы могли хорошо сэкономить, если бы купили всю технику в декабре. Наступило время покупки — и все, что было в моей корзине, подорожало на 30% по случаю новогодней распродажи. Так я узнала все об «акциях» в магазинах техники. Пришлось заново собирать заказ на других сайтах.

В тот момент у нас закончились деньги, и мы взялись за свои схемы. С техникой получилось интереснее всего. У карты «Совесть» была акция: рассрочка 30 дней на товар, который можно купить даже не в партнерском магазине. Поэтому всю технику мы оплатили двумя картами «Совесть». По окончании срока рассрочки мы погасили карты кредиткой Тинькофф. По ее условиям можно было погасить кредит другого банка — в этом случае беспроцентный период составлял 120 дней. В итоге мы смогли бесплатно пользоваться техникой 150 дней.

Все бы хорошо, но Тинькофф снял с нас 5000 Р. Как потом оказалось, наш случай не попадал под условия акции банка. В любом случае эта схема нам помогла, так как денег на тот момент у нас совсем не было.

Окна нужно было делать с блокираторами от детей, но я во время заказа пожалела денег и отказалась от этой опции. А потом пришлось заказывать блокираторы на сторонних сайтах и устанавливать их самостоятельно. Если бы поставили сразу при установке окон, то сэкономили бы время и около 1500 Р.

Плюсы отделки

Многие люди выбирают приобретение квартиры именно с такой отделкой: несмотря на то, что заселиться в свое новое жилье сразу не получится, такой вариант имеет свои преимущества.

1. Качество материалов – вы сможете полностью контролировать то, какие материалы используются при отделке квартиры и избежать в будущем многих проблем, связанных с переделками. К примеру, двери и окна могут оказаться некачественными, и вам самостоятельно придется платить за их замену. А это обойдется дороже, чем сразу установить добротные.
2. Качество работ – откроем секрет, что основным заработком застройщика является непосредственно постройка здания, а с отделки он зарабатывает минимально. Соответственно, он всегда заинтересован в том, чтобы сдать жилье как можно скорее, даже если что-то кривовато и не очень хорошо сделано.
3.  Планировка – чем ближе к финальной отделке, тем дороже обойдется сделать перепланировку «под себя». На этапе черновой отделки, особенно если межкомнатные перекрытия намечены просто блоками или рядом кирпичей на полу, сделать индивидуальный план квартиры обойдется минимально по стоимости.
4. Эстетичность – торчащие трубы, провода и бесконечные удлинители вместо нужных розеток не украсили еще ни одно помещение. На этапе черновой и предчистовой отделок делается грамотный развод электрики, спрятав провода в специально проштробленные дорожки в стене. Точно также можно аккуратно убрать трубы. Функциональность при этом не страдает – все элементы помещаются в специальные теплоизоляционные материалы.
5. Низкая стоимость за квадратный метр. Да, конечно, в такую квартиру нужно вложить еще время и усилия, зато результат будет отличным.

Как делали дизайн-проект

Сдать дом обещали в конце апреля. Чтобы к этому времени успеть с проектом, мы обратились к дизайнерам в феврале. Они брали 3000 Р за 1 м².

Всего за работу дизайнерам мы заплатили 180 000 Р. Сумма была разбита на три равных платежа: мы вносили предоплату за каждый этап работы. Первый — в марте во время заключения договора, второй — в апреле, как будет готова первая часть работ, третий — в июле за последнюю часть работы.

В первый этап входили согласование и разработка планировки квартиры с чертежами и разметкой всех коммуникаций. Во второй — 3D-визуализация с подбором интерьера. В третий — два альбома с дизайн-проектом для нас и строителей, а также три похода с дизайнером по строительным магазинам для подбора плитки, краски для стен, отдельных предметов мебели и сантехники.

Дизайн-проект обещали сделать за три месяца, но по факту делали с марта до начала сентября: поскольку сдачу квартиры задержали, мы не торопили дизайнеров.

Для начала работ нужно было сделать замеры в квартире. Для этого нам пришлось пробираться туда тайком, так как вход на стройку был запрещен. Легально договориться через застройщика мы не пытались — просто повторили опыт соседей из домового чата. Многие неофициально пробирались посмотреть состояние своих квартир или сделать замеры для дизайна, как мы. Предположу, что получить разрешение застройщика на это сложно, иначе все бы ходили с утра до вечера по делу и без.

На первой встрече с дизайнерами мы четыре часа обсуждали пожелания по проекту. После этого дизайнеры попросили собрать в «Пинтересте» референсы, которые нам нравятся.

Первая часть с проектом квартиры и расположением стен была готова через месяц. Нам предложили четыре варианта — они были нормальные, но не цепляли. В процессе дискуссии дизайнеры предложили пятый вариант: перенести кухню в коридор и объединить ее с гостиной. А на месте кухни сделать спальню и объединить ее с балконом.

Сначала нас испугала такая смелая задумка, но потом мы согласились. Мы редко готовим, поэтому полноценная кухня была не особо актуальна, в отличие от большой гостиной. Я всю жизнь жила впятером на 50 м², а потом — в общежитии и на съемных квартирах. Для меня был важен простор и минимум мебели — это стало основной целью проекта.

Вот такая получилась планировка: кухню перенесли в коридор и объединили ее с гостиной, а спальню объединили с балконом

Вот такая получилась планировка: кухню перенесли в коридор и объединили ее с гостиной, а спальню объединили с балконом

Это 3D-визуализация прихожей. По факту она получилась максимально похожа на проект, отличается только цветом входной двери Это проект кухни. Наша вышла точь-в-точь как на картинке, за исключением цвета вытяжки

Это дизайн гостиной. Цвет штор и дизайн стульев со столом у нас немного отличается. Но в целом вышло так, как и планировали. Часы в виде компаса и море нам должны дорисовать художницы Балкон. Наш чуть отличается, но все равно вышел классный. А вот спальня мне не нравилась — ни в проекте, ни итоговый результат
Проект детской дизайнеры рекомендовали составить на двоих школьников. А я вообще не видела смысла его делать. В итоге комната получилась похожей, но мебель закуплена с учетом того, что ребенку пока только два года

Капитальный ремонт и его последовательность

Капитальный ремонт — это один из основных процессов, происходящих в доме. Поэтому можно с уверенностью сказать, что после сноса следует сначала возвести стены, а затем заняться полом. Тем не менее, мы предлагаем детально разобраться, что и в каком порядке делается. Все подробности можно найти в таблице ниже.

Вид работ
Описание работы
Планирование и составление
Без этого процесса не обойтись, так как он позволяет точно определить, какие материалы куда пойдут и сколько потребуется на капитальный ремонт. Этот этап обязательно включает в себя консультацию с дизайнером. Он или она должны оценить помещение своими глазами и посоветовать, какую планировку лучше сделать. Все это прописано в проекте. Не экономьте на вызове профессионала, если у вас нет навыков для формирования правильного интерьера.
Подготовка
Сюда входит демонтаж старых перегородок, вывоз мусора и утилизация старых строительных материалов
Обратите внимание, что сначала планируется возведение новых стен или, в качестве альтернативы, их демонтаж. Это должно быть согласовано с БТИ.
Выбор и закупка строительных материалов
Опять же, это должен посоветовать профессионал
Например, если речь идет о напольной плитке, то рекомендуется сначала уложить ее, а только потом подбирать к стенам. Это часто случается при оформлении ванной комнаты или кухни. Перед покупкой обязательно определитесь с типом, оттенком и текстурой. Если есть предпочтения по производителю, это также учитывается.
Установка окон и дверей
Самое главное — сначала установить окна, а дверные створки можно оставить на потом. Конечно, если они заменяются рамой, то их устанавливают до выравнивания софитов и оштукатуривания стен. Зачем сначала устанавливать окна: во-первых, стены и облицовка будут деформированы, а во-вторых, весь ремонт должен проходить только в помещении.
Перепланировка
Перепланировка означает возведение новых стен и перегородок из прочного строительного материала: кирпича, газобетона, белого камня

Важно отметить, что перегородки можно устанавливать сразу после демонтажа, а затем устанавливать окна.
Инженерные работы
На этом этапе производится монтаж коммуникаций, укладка в стяжку, пазы в стенах. Все это делается строго до выравнивания пола.
Работа по полу
В рамках реконструкции после установки всех стен и коммуникаций заливается пол из цементно-бетонной смеси

Какой бренд выбрать, мы сказали выше. Он считается более надежным и имеет хорошие эксплуатационные характеристики.
Грубая отделка
Грубая отделка выполняется в направлении снизу вверх. Это включает в себя выравнивание пола и стен до идеального уровня. На пол наносится самовыравнивающаяся бетонная стяжка (заливается тонким слоем, чтобы избежать ошибок при уклоне). Стены оштукатуриваются путем добавления песка в раствор и последующего шпаклевания.
Установка входной двери
Эта задача решается в последнюю очередь путем демонтажа старой двери. Не беспокойтесь о треснувших софитах; их все равно нужно загерметизировать. После установки и закрепления створки монтажной пеной дверь следует завернуть в полиэтилен, чтобы избежать повреждений и скопления пыли в щелях и нишах софитов.
Отделка
Отделочные работы начинаются с пола и заканчиваются потолком. При отделке стен старайтесь декорировать второй этап, но возможны отклонения для каждого отдельного случая.

Осталось только установить сантехнические приборы и арматуру, повесить дверные полотна в каждой комнате и установить радиаторы отопления. Все укомплектовано дизайном и оборудованием.

Кому лучше доверить ремонт

Если черновая отделка квартиры не будет делаться вами лично, вам предстоит выбрать из двух вариантов:

• заплатить за квартиру без ремонта, а на черновой ремонт нанять бригаду или ремонтную контору;
• заказать квартиру сразу с черновой отделкой.

По всем данным предпочтительнее первый вариант. Найти контору, которая хорошо делает ремонт в новостройках нелегко, но возможно. Заказчик, который сдает квартиры с удовлетворительным черновым ремонтом — это почти сказка. Все объяснимо.

Профессионалов найти нелегко

Ремонтные конторы набирают конкретных специалистов под определенные виды работ. Они занимаются только этим, это их хлеб, их репутация, поэтому за качеством работ уважающие себя организации следят. Для застройщика главное — сам процесс стройки и упор делается на возведение коробки и никак не на отделку. Отделочные работы — это побочный доход, далеко не такой привлекательный (в денежном эквиваленте) и мало кто всерьез озабочен их качеством. Во всяком случае, в нашей стране сложилась пока именно такая ситуация.

Возможно, где-то есть застройщики, которые держат специалистов-отделочников высокой квалификации. Но для этого у них постоянно должны быть в работе новые объекты, чтобы эти спецы были постоянно заняты, иначе невыгодно. Если вам посчастливилось найти такого заказчика, вы видели (не только на фото) и пощупали пару готовых квартир, черновая отделка квартиры может быть доверена им без вопросов. В противном случае — поищите фирму, которая занимается отделкой.

Плюсы черновой отделки

Квартиры с черновой отделкой стоят меньше, чем аналогичные по площади лоты с предчистовой или полностью готовой отделкой.

Они дают возможность создать неповторимый, уникальный проект и организовать пространство под нужды конкретной семьи, проведя перепланировку. Вам требуются дополнительные спальные места? Их можно «нарезать», если кое-где перенести межкомнатные перегородки. Хотите отдельный кабинет? Без проблем, если площадь позволяет. Мечтаете объединить кухню с гостиной? Это тоже вполне реально. Предпочитаете жить в студии, где нет вообще ни одной стены? Как вашей душе угодно.

Также минимальная черновая отделка дает возможность провести по-настоящему качественный ремонт и контролировать все его этапы. Вы будете уверены в том, какие материалы используют рабочие и насколько хорошо они осуществляют монтаж.

Ну и конечно, при наличии времени, желания и некоторого опыта, вы можете сделать ремонт самостоятельно. В этом случае придется полагаться на собственные умения и мастерство, но зато не нужно будет никого контролировать или тщательно объяснять, какой именно результат вы хотите получить на выходе.

Этапы чернового ремонта в старой квартире

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, стоит обдумать необходимые этапы ремонта. Возможно, хватит косметического ремонта, или возникнет желание полностью все ободрать и кардинально поменять отделку вместе с дизайном. Тогда вам предстоят черновые и чистовые работы в полном объеме. Перед созданием плана или проекта лучше обратиться за помощью к профессионалам. В зависимости от поставленных целей планируется поэтапное проведение отделочных работ.

В старой квартире этапы чернового ремонта будут осуществляться так:

1. разбор старых перегородок и материалов, вывоз в специальные места для строительного мусора;
2. замена окон (при необходимости);
3. монтаж новых перегородок;
4. стяжка стен и пола цементом и их выравнивание;
5. проводка электрокоммуникаций, установка розеток;
6. выравнивание и оштукатуривание стен;
7. установка сантехники и кондиционеров.

По результатам выполненных работ можно оценить качество будущей отделки и подобрать правильное интерьерное решение

Поэтому важно доверить проведение ремонта настоящим профессионалам. В противном случае незначительные изъяны в работе испортят не только дальнейший настрой, но и самый изысканный интерьер в квартире